Kõige kestlikum on panustada olemasolevatesse majadesse

Me muretseme ressursside raiskamise pärast, kuid oleme valmis lammutama hooneid, mille taaskasutamine võiks säästa tuhandeid tonne CO2.

TRIIN TALK

Sel aastal on riigikontroll koostanud tühjade majade kohta kaks olulist auditit, kus lühidalt öeldakse järgmist: ohtlikke hooneid on palju ja omavalitsused ei jõua nendega tegeleda,¹ omavalitsustel endil on liiga palju maju ja üha enam jääb neid pärast haldusreformi üle.²

Kasutuseta hoonete koguhulka Eestis ei tea keegi. Muinsuskaitsealadel on hinnatud tühjade hoonete hulka ja osakaalu kolmes linnas: Rakveres, Haapsalus ja Valgas. Uuritud vanalinnades on kasutuseta maju vastavalt 8% (12 tk), 10% (19 tk) ja 18% (21 tk).³ Ehitismälestiste kasutamist kontrollitakse alates 2013. a säästva arengu näitajana.⁴ Alates jälgima hakkamisest on see näitaja liikunud küll positiivses suunas, kuid siiski on neljandik ehitismälestistest kasutuseta.

Üleriigiline teave on ainult tühjade eluruumide kohta: vastavalt 2011. a rahvaloendusele oli Eesti tavaeluruumidest kasutuseta 16% (üle 93 000 kodu). Seejuures on piirkondlikud erinevused muidugi päris suured, ääremaal pole midagi tavatut ka selles, et tühjade eluruumide osakaal on 30–40%. Mida sellisel juhul arvata muude tühjade ehitiste hulga kohta? Iga tühja taluelamu juures on tavaliselt terve hoovitäis lagunevaid abihooneid, igas pooltühjas asulas peale elaniketa elamute ka hulk kasutuseta tööstus- ja ärihooneid. Praeguse vähese teabe alusel hinnates võib kasutuseta hoonete hulk Eestis olla julgelt üle 100 000.⁵

Rohelised ehitised

Olemasolevad hooned on ressurss, mille jätkuv ja taaskasutamine on igati säästlik, sest kui hoone ehitamisse on juba kord paigutatud tonnide kaupa ehitusmaterjali, on selle renoveerimine ja edasi kasutamine üldjuhul väiksema ökoloogilise jalajäljega tegevus kui uue maja ehitamine, isegi kui uus on energiasäästlikum.⁶ „Kõige rohelisem on ehitis, mis on juba ehitatud,“⁷ on teadmine, milleni on jõutud, arvestades peale küttekulude ka ehitistesse kuluvate materjalide olelusringi. 500 aastat sama maja kasutada, seda remontida ja ajakohastada on kokkuvõttes säästlikum kui iga 50 aasta järel lammutada ja uuesti ehitada.

Kui need kõige rohelisemad ehitised asuvad kohtades, kus elanikke enam eriti ei ole, kipuvad need tühjaks jääma, lagunema ja lõpuks ohtlikuks muutuma. Suur osa neist amortiseerub või lammutatakse ammu enne võimaliku eluea lõppu hooldamatuse ja kasutajate puudumise tõttu, elavama kinnisvaraturuga linnades ka uusarendustele ette jäädes. Selles olukorras peab valima, missuguste ehitiste alleshoidmine on teistest olulisem. Väärtuslikumate ehitiste ja komplekside esiletõstmise tööd on seni tehtud neid muinsuskaitse alla võttes, lisaks on kohalikel omavalitsustel võimalus määrata miljööalasid ning alates eelmisest aastast ka väärtuslikke üksikobjekte.

Riigi kinnisvarapoliitika

Millegi väärtuslikuks nimetamise kõrval on tähtsamgi jõuda riikliku kinnisvarapoliitikani, millega suunata ehitamist ja lammutamist, hoonete korrastamist ja hülgamist. Kõikvõimalike toetuste jagamisel ehitamisse peaks olema eelisseisus kõige keskkonnasäästlikum valik ehk juba ehitatud hoonete korrastamine ja nüüdisajastamine – valides võimaluse korral just sellise hoone, mille pikaaegne säilimine on prioriteetne. Ja kui tõesti vajalikule funktsioonile sobiv ehitis piirkonnas puudub, siis uue hoone asukoha planeerimine peaks olema nagu ruumiline akupunktuur, millega tuuakse uut elu just neisse piirkondadesse, mida soovitakse taaselavdada.

Üleriigilise planeeringu „Eesti 2030+“ järgi peaks eesmärk olema linnade sisestruktuuri tihendamine. Kultuuripärandi hoidmise huvist lähtuvalt saab teraviku veel täpsemalt suunata vanalinnadesse ja miljööväärtuslikele aladele.

Praegune riiklik tühjade hoonete probleemiga tegelemine piirdub lammutustoetuste väljajagamisega Keskkonnainvesteeringute Keskuse ja Kredexi kaudu. Ohtlike ja keskkonda reostavate hoonete lammutamine on loomulikult õigustatud, kui aitab loodusest eemaldada keskkonnaohtlikud materjalid ning linnaruumist varinguohtlikud majad. Samas praktika näitab, et see tõukab lammutama ka selliseid hooneid, mis sugugi kiirkorras likvideerimist ei vaja. Näiteks lammutatakse peagi sajandivanused Jägala puupapivabriku tööliselamud, mida veel mõni kuu tagasi suvilana kasutati. Oleks omanik ja olud teised, saaks need majad suurema vaevata uue kasutuse – korda on tehtud ka nendest palju halvemas seisus ja asukohas ajaloolisi hooneid. Aga hoonete korrastamiseks ole mingit toetusmeedet, lammutamiseks praegu on: järelikult tuleb kähku lammutada, kuni raha jaotatakse.

Kunstiakadeemia arhitektuuriteaduskonnas kaitstud magistritöös „Lammutada või mitte“⁸ on analüüsitud hoonete lammutamise põhjendatust ja materjali taaskasutamise võimalusi. Juhtumeil, kui nt maakivivare seisab maastikus, peab töö koostaja lammutamist mõttetuks, kuna materjal ladestub kõige paremini olemasolevas kohas ja kivide kuhugi mujale tassimine oleks tarbetu energiakulu. Õnneks on juhtumeid, kus lammutustoetusega on õnnestunud lammutada vaid hoone ohtlikud osad ning stabiilsed müürid konserveerida võimalikuks edaspidiseks taaskasutuseks või siis lihtsalt maastikus vaikselt hääbumiseks. Looduslikust kivist või puidust ehitis saab loodusega üheks ka ilma energiat raiskamata. Ka lammutamine on tegevus, milles peaks arvestama säästlikkust – lammutada ja mujale vedada nii palju kui vajalik, kohapeal säilitamiseks ja võib-olla tulevikus taaskasutamiseks jätta nii palju materjali kui võimalik.

Kallis vs. odav

Ma ei ole põhimõtteliselt lammutustoetuse vastu, aga kui on riiklik lammutustoetus, peab olema ka rekonstrueerimistoetus, mis soodustaks olemasoleva hoonestuse potentsiaali ärakasutamist selle äraviskamise asemel. Eelkõige peaks rekonstrueerimistoetus soodustama ajalooliste linnakeskuste hoonestuse korrastamist ja kohandamist uutele funktsioonidele, et ka väikelinnade kesklinnad saaksid atraktiivsemaks, elavamaks ja tihedamaks. Ainult kavandatavatest ilusatest keskväljakutest ei piisa, ka väljaku ümber peavad majad korras ja kasutuses olema, et linnakeskus oleks kutsuv ja toimiv.

EV 100 arhitektuuriprogrammi „Hea avalik ruum“ keskväljakute uuendamiseks ja kinnisvara-projekte riigi üürimajade, riigimajade jms ehitamiseks ei ole võimalik vaadelda täiesti eraldiseisvate nähtustena – justkui oleks esimene olemuselt ebaratsionaalne kunstitegemine ja teine läbinisti ratsionaalne ökonoomne ehitamine. Ehitatud keskkonnas mõjuvad kõik investeeringud ruumilise tervikuna või ei mõju üldse. Kuidas toimiks nt Valga ajaloolises linnasüdames moodne keskväljak kallite valgustite, pinkide ja lipumastidega, kui selle ümber on tühjad majad, mille pimedatest aknaavadest õhkub kogu selle pidulikkuse peale rõskust ja lootusetust? Isegi kui keskväljakuäärse hoone rekonstrueerimise ruutmeetri hind on kallim kui uue hoone ehitamisel äärelinna krundile, on see täiesti ratsionaalne, kuna toob rohkem kasu linnaruumile ja keskuse arengule.

Valga linn on aeganõudvate menetlustega saanud mitme vanalinna kasutuseta hoone omanikuks. Loodetavasti antakse neile riigi üürmajade programmiga võimalus mõni neist hädasti korrastamist vajavatest hoonetest üürimajana rekonstrueerida, mitte ei nõuta tingimata uusehitise kavandamist. Kui linnad kahanevad, tuleb eelkõige valida, mida korrastada ja kust otsast linna lammutada, mitte ehitada juurde maju, mida on niigi praegusele elanikkonnale liiga palju.

Kahtlused, kas nüüdisajal tahetakse elada vanades majades, tunduvad seejuures lausa naljakana: Tallinna vanalinna, Kadrioru ja Kalamaja kinnisvarahinnad annavad tunnistust väga suurest nõudlusest. Veel kümmekond aastat tagasi olid ka Tallinna puitasumid väga kahtlases seisukorras ja tagasihoidlike mugavustega, hoonestuse korrastamine ning keskklassile ihaldusväärseks elukeskkonnaks muutmine on toimunud uskumatu kiirusega. Väheneva rahvastiku ja jaheda kinnisvaraturuga väikelinnades gentrifikatsiooni ei toimu, riigi investeeringud aitaksid selle tõenäoliselt käima lükata.

Peale linnakeskuste oleks rekonstrueerimistoetust hädasti vaja ka rehielamutele, mis on meie rahvusliku arhitektuuri kõige vanem ja unikaalsem kihistus. Meenutagem juba legendiks saanud Kaur Alttoa ütlust: „Kui Eestil on midagi anda Euroopa arhitektuurilukku, siis on need Tartu Jaani kirik ja rehielamu.“ Isegi rahvusparkidel, mis peaksid kirjade järgi hoidma nii loodus- kui ka kultuuripärandit, ei ole seni mingeid toetusmeetmeid maaehituspärandi korrastamiseks. Kui oleks minu valik, võiks kilomeetrite kaupa kiviaedade taastamise asemel hakata abistama taluomanikke, kes soovivad oma rehemaja korrastada – kiviaedu võib ka saja aasta pärast ümber laduda, aga paljud rehielamud ilma abita enam kuigi kaua vastu ei pea (nõukogudeaegse eterniidi eluiga hakkab läbi saama).

Hoonete lammutamise, aga mitte korrastamise toetamisega innustame olemasolevate ehitiste kui ressursi raiskamist. Me muretseme raiskamise pärast kilekottidesse ja teksapükstesse, kuid samal ajal oleme valmis lammutama maju, mille konstruktsioonide taaskasutamine võiks säästa tuhandete tonnide kaupa CO₂. „Kõige jätkusuutlikum asi, mida me teha saame, on mitte ehitada uusi asju,“⁹ kõlab Eesti kontekstis nii radikaalselt, et julgen selle kirja panna vaid tsitaadina ja rõhutan, et seda on öelnud arhitekt, mitte mõni hullunud muinsuskaitsja. Samas, miks peaks olemasolevate majade võimalikult pikaaegne kasutamine olema raskemini mõistetav kui üleskutse raisata vähem toitu, kasutada kilekotte korduvalt ja kanda oma riided lõpuni? Sisult on see kõik ressursside ülemäärase kulutamise piiramine ja tarbimise optimeerimine.

Peale ohtlike ja tühjade majade teema on riigikontroll auditeerinud hiljuti ka Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi tegevust, mis pole toonud oodatud optimeerimist kinnisvara haldamises.¹⁰ Kuni RKAS toimib äriühinguna, mille eesmärk on eelkõige tulu teenimine, ei saagi esiplaanil olla keskkonnasäästlikkus, sh olemasoleva hoonestuse võimalikult ökonoomne ärakasutamine ja linnakeskuste tihendamine. Muudatused RKASi toimimises on tõenäoliselt tulekul.¹¹ Riigi kinnisvaraalase tegevuse uuesti mõtestamisel ei saa unustada asjaolu, et pea kõik Eesti linnad on väheneva rahvastikuga ja enam-vähem igal pool peale Tallinna ja selle lähivaldade on maju liiga palju ning nende potentsiaal kasutamata. Kui ehitatakse mõnda väikelinna uus riigimaja, jääb tühjaks mitu riigiasutuste hoonet; kui riigimaja ehitatakse liiga suur, hakatakse ruume eraklientidele välja üürima ja nii tühjenevad ärimajad. Uute majade ehitamisega peab olema ettevaatlik, et sellega mitte tühje ja ohtlikke maju juurde tekitada.

Tondilossiprobleemi lahendamiseks saab palju teha ka selle teemaga pealtnäha sugugi mitte seotud seadusandlikke samme astudes. Hiljuti „Pealtnägijas“ avalikkuse ette toodud firmade pahatahtlik võlgadesse jätmine ja tankistide abil likvideerimine¹² on kindlasti üks Eesti õigussüsteemi kitsaskohti, mille lahendamine aitaks tegeleda ka tühjade ja ohtlike majadega. Praegu on lihtne hoida oma probleemset kinnisvara riiulifirmas, mille juhatuse liikmeid on peaaegu võimatu kätte saada. Ja kui muinsuskaitse- või kohaliku omavalitsuse ametnik ongi firmale kuidagiviisi ettekirjutuse hoone korrastamise nõudega kätte suutnud toimetada, on see pahatihti peagi juba mingi teise nimega ettevõttele kantud ning kõik algab otsast peale. Juhtub sedagi, et kui hoone korrastamiseks on antud ettevõttele restaureerimistoetust, hakatakse firmat ootamatult likvideerima ja sel ajal kui toetuse andja peab koos teiste võlausaldajatega oma raha tagasi nõutama, laguneb hoone muudkui edasi … Fiktiivsete firmade ja tankistide tagaajamine on väga aeganõudev ja tulemusvaene töö – selle segaduse saab lahendada ainult seaduse tasandil, mitte haldusmenetlustega.

Teine samm, mida tasub tõsiselt kaaluda, on kinnisvaramaks. Praegu on kinnisvara liialt lihtne omada ja hoida seda aastakümneid kasutuseta, sest leiba see ei küsi. Kui oleks kinnisvaramaks, saaks sel alal teha ka erisusi ja soodustusi. Näiteks saab Lätis hoone fassaadi korda teinud omanik maksusoodustust. Muidugi on oht, et maksustamine võib omakorda soodustada kinnisvara kantimist variisikute nimele, kuid mõistlikud lahendused peaksid hea tahtmise korral siiski leitavad olema.

1 Riigikontrolli aruanne riigikogule, Järelevalve ohtlike ehitiste üle valdades ja linnades. Tallinn, 29. I 2016.

2 Riigikontrolli aruanne riigikogule, Ülevaade omavalitsuste hoonestatud kinnisvarast ja selle haldamisest. Tallinn, 26. X 2016.

3 Kristo Kooskora, Kihavad või kiratsevad? Muinsuskaitsealal paiknevate hoonete kasutuse ja seisukorra võrdlev analüüs Valga, Rakvere ja Haapsalu näitel. Magistritöö. Eesti kunstiakadeemia muinsuskaitse ja konserveerimise osakond. 2016. Töö on kättesaadav https://issuu.com/joonis/docs/magistrit_____2016_kkooskora__17.06

4 Eesti Statistikaamet, Säästva arengu näitajad. 2015. Kättesaadav: http://www.stat.ee/151234

5 Ehitisregistri andmestikuga see hinnang ei ühti, kuna pikalt kasutuseta hooned on tihti ehitisregistrisse kandmata ning kui mõni hoone langeb kasutusest välja, ei ole üldiselt põhjust sellest teatada.

6 Vt nt uuringute aruandeid: Arne Reinar and Frederica Miller Sustainable Historic Towns: Urban Heritage – Good for the Climate! Kättesaadav http://www.raa.se/app/uploads/2013/05/SuHiTo-Project-Report-Eng.pdf) ja Preservation Green Lab, the Greenest building:Quantifying the environmental Value of building reuse (kättesaadav: http://www.preservationnation.org/information-center/sustainable-communities/green-lab/lca/The_Greenest_Building_lowres.pdf

7 Carl Elefante, The Greenest Building is … One That is Already Built – Forum Journal. No 4, suvi 2007.

8 Liina-Liis Pihu, Lammutada või mitte? Tühjade hoonete analüüs ja materjalide taaskasutamise potentsiaal. Magistritöö. Eesti kunstiakadeemia arhitektuuri osakond. Tallinn 2016.

9 Clarissa Sebag-Montefiore, Preserving historical buildings: the most sustainable thing is not to build new stuff – The Guardian 12.X 2016.

10 Riigikontrolli aruanne riigikogule, Riigi tegevus riigi kinnisvara haldamise tsentraliseerimisel. Tallinn, 18. X 2016.

11 Veronika Ilsjan, Riigi kinnisvarareformi käigus tuleks analüüsida ka RKAS-i rolli – Riigivalitsemise reformi infokiri nr 6, 22. XI 2016. Kättesaadav: http://www.fin.ee/public/Riigireform/rahandusministeeriumi_infokiri_22_11_16.pdf

12 Pealtnägija: riik kaotab pahatahtlike likvideerijate tõttu sadu miljoneid eurosid. Postimees 16. XI 2016.