Taskukohane eluase

Eluase ei ole mugavustoode, vaid üks inimõigustest. Seega tuleks suurendada taskukohase elamispinna hulka ja avaliku sektori rolli linnaruumi mitmekesistamisel.

VEIKO VAHTRIK

Tallinna kiiresti kasvavatest kinnisvarahindadest annavad märku nii tornkraanade siluetid linnapildis kui ka rekordhindadest kõnelevad uudised. Jõukuse kasv on tinginud nõudluse paremate elutingimuste järele, kergitades seeläbi jõudsalt ka üürihindu. Eluasemekulude vähendamise meetmed soosivad pigem kodu omamist, üüriturg on aga jäetud vabaturumajanduse hoolde ning pakub taskukohast elamispinda väga väiksele osale ühiskonnast. Munitsipaalelamute pikad ootejärjekorrad ja eluviisi käsitlevad uuringud aga näitavad, et soov kodu üürida on suurenemas ning nõudlus soodsa hinnaga eluaseme järele on suurem kui pakkumine.

Kinnisvarahinna ja eluasemekulude kasvu peamiseks põhjuseks peetakse suurenenud nõudlust, mille on tinginud urbaniseerumine, palgakasv ja soodsad laenutingimused. Nende paljuski enesestmõistetavate hinna mõjutajate kõrval mängib olulist rolli ka vähem teada faktor – avaliku sektori osakaal eluasemeturul. Eesti eluasemesektor on Euroopas üks enim turule orienteeritud majandussüsteeme, tehes Tallinnast justkui vabaturumajanduse laboratooriumi. Mediaansissetulekud ei ole tasakaalus üürihinnaga ja eluaseme taskukohasus on tublisti langenud. Suurte elamiskulude problemaatika ei ole ühiskonnas aga kõlapinda leidnud, kuna 82% elanikkonnast on koduomanikena ilmselt rahul kasvavate kinnisvarahindadega – seeläbi suureneb nende vara väärtus. Murettekitavale olukorrale viitab ka OECD statistika, mis näitab, et nende jälgimise all riikidest on just Eestis tõusnud üürihinnad viimasel kümnendil kiireimas tempos. Ennekõike kannatavad seeläbi just kinnisvaraturule sisenevad noored. Ebaproportsionaalselt suured kulutused eluasemele väikese ja keskmise sissetulekuga leibkondades mõjutavad aga otseselt elukvaliteeti.

Ebavõrdne ruum

Liiga vähese avaliku sektori sekkumisega kaasneb ka elanikkonna ruumiline segregeerumine. Vaesus, ebavõrdsus ja segregatsioon on Euroopa pealinnades kasvamas.1 Rikkad ja vaesed koonduvad üha enam eri piirkondadesse, see ohustab aga sotsiaalset stabiilsust ning linna konkurentsivõimet. Uuringust, kus on vaadeldud kolmeteistkümmet Euroopa linna, selgub, et Tallinnast on saanud üks enim sissetuleku alusel segregeerunud pealinnu. Kõige selgemini joonistub see välja kesklinna ja „mägede“ polariseerumise näol. Eluaseme­segregatsiooni puhul peetakse eriti keeruliseks olukorda, kui koos on ühe rahvusgrupi madala sotsiaalse staatusega inimesed ehk etnilise ja sotsiaalmajandusliku eristumise kattumist ja võimendumist, mida võime Tallinnas näha üha enam. Paljud piirkonnad on sotsiaalmajanduslikult homogeensed, kuna sealsed elamispinnad on ehitatud ligikaudselt samal ajal ning on ka hinna­tasemelt üsna võrdsed. Elanikud küll vahetuvad, kuid kuuluvad ikkagi enam-vähem ühte sotsiaalsesse gruppi.

Uute taskukohaste üürimajade rajamisel on tähtis nende sidusus linnaruumiga, paindlik ruumiprogramm, suhe avalike- ja sotsiaalteenustega ning arvestamine erinevate eluviisidega.

Veiko Vahtrik

Elanikkonna ruumilise segregeerumise põhjustena tuuakse välja neli olulist tegurit: esiteks peab valitsema suur ebavõrdsus, teiseks suunab vabaturumajanduses kodu valikut turg, kolmandaks suur sisserändajate või vähemuste osakaal, kusjuures nood töötavad madalamatel ametikohtadel kui põliselanikud, ning neljandaks suurte ühetaoliste elamupiirkondade olemasolu. Nende tegurite koosmõju viib jõukamate inimeste kolimiseni omaette asumitesse ehk majandusliku segregatsioonini.2

Väiksema sissetulekuga inimeste kontsentreerumise sotsiaalseid mõjusid on kirjeldatud naabruskonna efekti mõiste kaudu. Selle kontseptsiooni järgi ei tulene vaesemate piirkondade inimeste väiksem sissetulek ainult nende individuaalsetest näitajatest, vaid ka nende kooselamisest tekkivast kollektiivsest efektist. Seda peetakse ka üheks põhjuseks, miks väiksema sissetulekuga piirkondadest pärit lapsed kipuvad ka ise olema väiksema sissetulekuga.3 Sarnaselt vaesuse kontsentreerumisele on problemaatilised ka segregeerunud suurema sissetulekuga piirkonnad. Suurem sissetulek tähendab, et veedetakse rohkem aega tööl, puhkusel ja kodust eemal ning elatakse suuremal pinnal ja hõredamalt. Seetõttu on sellistel piirkondadel oht muutuda kõledaks ja ebaturvaliseks, kuna puuduvad „silmad tänaval“. Olukord on probleemne ka taristu koormuse mõttes, sest sarnase sotsiaalse profiiliga inimeste liikumismustrid kipuvad kattuma (seda näitavad ka kooliperioodil esinevad ummikud). Kesklinna kasvavad kinnisvarahinnad on seetõttu otseselt seotud valglinnastumisega, kuna sunnivad hinnatundlikumad elanikud otsima eluaset linnapiiri tagant, kus hinnad on taskukohasemad. Siinkohal on tähtis pidada meeles, et oma töökohale lähedal elamine on ökonoomsem, aga väiksema sissetulekuga inimesed peavad kulutama suure osa oma ressurssidest äärelinnas asuvast kodust kesklinna tööle käimisele.

Läbimõeldud eluasemeturg

Positiivseid tulemusi annab taskukohaste subsideeritud elamispindade osakaalu suurendamine just hästi ligipääsetavates asukohtades. Näiteks aitavad õiges asukohas taskukohased elamispinnad vähendada sotsiaalset tõrjutust ja integreerida raskustes leibkondi tööturule. Subsideeritud elamispinnad aitavad oma ümberjaotava mõjuga vähendada ka jõukuse ja sissetulekute disproportsiooni läbi oma ümberjaotava mõju. See on oluline, kuna eluasemekulude osakaal on väiksema sissetulekuga leibkondade eelarvest suurem kui jõukamate leibkondade omas, mistõttu suureneb ebavõrdsus veelgi. Siin mängib tähtsat rolli ka energiatõhusus, sest kehva ehituskvaliteediga elamud, mis moodustavad Eesti elamufondist lõviosa, toovad endaga kaasa suured ülalpidamiskulud, potentsiaalsed tervise­riskid ja kesised elutingimused.

 

Taskukohaste elamispindade läbimõeldud kavandamisega saab ühiskonna polariseerumist ennetada, vähendades ruumilist segregatsiooni. Euroopa kogemus on näidanud, et väiksema sisse­tulekuga elanike ja sotsiaalmajutuse kontsentreerimine tekitab getosid ja suurendab sotsiaalset tõrjutust. Seetõttu tasub kriitiliselt suhtuda ka Tallinna senisesse strateegiasse, mis näeb ette munitsipaalmajade rajamist valdavalt suurte kvartalitena väiksema sissetulekuga piirkondades Männikul, Koplis ja Lasnamäe idapoolses otsas.

Riigi poolt algatatud suund suurendada avaliku sektori osakaalu eluasemeturul on õige lähenemine, sest praegu moodustab see kogu elamufondist kõigest 1,7%, mis on nii Euroopa kui ka Põhja-Ameerikaga võrreldes väga madal tase. Kuid kohaliku omavalitsuse ja riigi koostöös rajatavate subsideeritud elamute kavandamisel on lisaks kvantiteedile ja kvaliteedile tähtis ka nende strateegiline paigutamine piirkondadesse, kus neid on kõige rohkem tarvis ja mis sellest ka ise kõige rohkem kasu saaks. Üks selline ala on kindlasti Tallinna sadam, mida ootavad ees suured muutused. Subsideeritud elamute kavandamine südalinna aitaks suurendada sealset sotsiaalset mitmekesisust, tõsta piirkonna mainet ja vältida selle muutumist elitaarseks enklaaviks. Pakkudes taskukohaseid elamispindu kõikides linnaosades, kaasa arvatud kesklinnas, kus eluaseme kättesaadavuse probleem on kõige tõsisem, toetame samaaegselt ka majanduse ja rahvastiku kasvu4 ning loome mitmekülgsema linnaruumi.

Uus protsendiseadus

Üks peamisi põhjusi, miks siiani kesk­linnas avalikus omandis elamuid peaaegu pole, on vähene linna- või riigimaa. See on tõsine takistus, kuid ka suure eraomandi osakaaluga linnas on võimalik taskukohaseid eluasemeid luua ja seda isegi võrdlemisi väikese avaliku sektori poolse investeeringuga. Selleks tuleks kaasata subsideeritud elamispindade loomisesse eraarendajad uue nn protsendiseaduse toel. Antud lähenemisel on Tallinnas kõvasti potentsiaali, kuna palju on veel välja arendamata maad. Selle eeliseks on enamiku otseste kulude suunamine eraarendajale. Taskukohaste korterite nõude osakaal ehk nn protsendiseaduse määr erineb riigiti, kuid hõlmab üldjuhul ligikaudu veerandi kogu projekti elamispinnast. Nii saab taskukohaseid kortereid ehitada kõikjale ja vältida nende ruumilist kontsentreerimist. Kasumi vähenemise kompenseerimiseks pakutakse arendajale vastutasuks boonuseid, millest levinumad on suurem ehitustihedus, vähendatud parkimisnormatiiv või ka kiirendatud menetlus ja otsene rahaline toetus. Protsendiseaduse nõue peaks kehtima vähemalt linnaregiooni tasemel, hõlmates ka Tallinna lähivallad. Muidu võib ehitustegevus kalduda linnapiiri taha.

Linna arendamisel peaks keskenduma pigem inimestele, mitte ruumile. Suuremale osale ühiskonnast on parimad linnad sellised, kus valitsus on kompetentselt koordineerinud eluasemeturgu, nii et tulemuseks on taskukohased kodud. Sellistes linnades (näiteks Viinis) on eluasemekulud väiksemad ja leibkonnad saavad endale rohkem lubada.5 Märgatavate tulemuste saavutamiseks on Eestis vaja kaasata lisaks kohalikule omavalitsusele (kelle ülesanne taskukohaste elamispindade rajamine on siiani olnud) protsessi ka erasektor ning tulevased elanikud. Seeläbi on võimalik liikuda ühiskonnana arusaama suunas, mis käsitleb eluaset kui üht inimese põhivajadust, mida ei saa jätta ainuüksi turumajanduse hoolde.

 

Artikkel põhineb sel kevadel kaitstud EKA arhitektuuri ja linnaplaneerimise osakonna magistritööl „Taskukohane eluase“ (juhendajad Tarmo Teedumäe ja Toomas Tammis).

 

1 Sako Musterd, Szymon Marcińczak, Maarten van Ham, Tiit Tammaru, Socio-Economic Segregation in European Capital Cities: Increasing Separation between Poor and Rich. IZA, 2015, lk 2.

2 Arvo Järvest, Eesti Geograafia Seltsi aastaraamat, nr 42, Tallinn 2017, lk 153.

3 Marc Parry, The Neighourbood effect. – The Chronicle of Higher Education 22. XI 2012.

4 Joel Kotkin, Why Affordable Housing Matters. – Forbes 24. I 2011.

5 Oliver Hartwitch, Housing Affordability: A Social Imperative. 13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey, 2017, lk  4.

Kui sulle meeldis see postitus jaga seda oma sõpradega

[LoginRadius_Share]

Leia veel huvitavat lugemist

Värske Rõhk
Hea laps
LR
Keel ja kirjandus
Akadeemia
Kunstel
Muusika
Õpetajate leht
Täheke
TeaterMuusikaKino
Vikerkaar
Looming
Müürileht