Sünnid ja ränne vabal kinnisvaraturul

Kaarel Tarand, Eesti P?aleht

Praegu saadaval ja ehitatavad elamispinnad ei stimuleeri lapserikkust. Teatavasti on rahvaarvu suurendamiseks riigis kaks teed: kas hakata ise tempokamalt paljunema või tuua rahvast mujalt juurde. Eestis ei ole kumbagi erilise innuga tehtud ja isegi optimistlike ennustuste kohaselt jääb Eestis elanikke, sealhulgas põhirahvusest inimesi lähematel aastakümnetel vähemaks.

On omamoodi kummaline, et kui poliitilisel areenil räägitakse aina uutest abinõudest, mis sündimuse tõusule peavad kaasa aitama, ning raporteeritakse ka edusammudest (“vanemahüvitis tõi aastaga 800 lisasündi“), ei mõjuta need töövõidud pea üldse ei meie oma ega ka rahvusvaheliste organisatsioonide rahvastikuprognoose. Kõver kulgeb ajateljel ikka allamäge.

Avalikes iibejuttudes keskenduvad kõnelejad eeskätt sellele, mille eest ja kui palju peaks tööinimesele lapse eest maksma, maksjaks eeskätt loomulikult riik ja omavalitsus.

Riigi tugevaim toetusinstrument vanemahüvitiste ja lapsetoetuste kõrval on eluasemelaenu toetus noortele peredele. See alguses suurejooneliselt kavandatud abinõu on paraku taandunud pangatehniliseks peenrahaks, kusjuures see pole üldse seotud laste olemasoluga peres.

Siiski peegeldab sihtasutuse Kredex kaudu jaotava raha (laenutagatiste) olemasolu riiklikku arusaama, et kinnisvaraküsimused on pereloomes sama kaalukad kui laste päevahoiu, hariduse, turvalisusega jms seotud probleemid. Ent tootes küll kinnisvaraturule juurde uusi noori kliente, ei näi see abinõu eeldavat turult midagi vastutasuks.

Statistikaameti andmetel anti Eestis selle aasta II kvartalis elanike kasutusse üle 1095 uue eluruumi, mis on tervelt 407 võrra rohkem kui aasta varem. 2000. aastal anti Eestis kokku üldse kasutusse 720 eluruumi, möödunud aastal aga juba 3105 ja selle aasta esimese poolega 1898. See kinnitaks justkui, et avaliku võimu hool selle pärast, et uued elanikud ikka kenasti katuse alla saaksid, võib muretult väheneda, küll turul asjad ise edenevad (edenevadki ju, kui viie aastaga on uute eluruumide ehitus kuuekordistunud).

Samas tuleb osutada, et uute korterite-majade keskmine suurus on sama aja jooksul langenud 109 ruutmeetri pealt 79ni, mistõttu üldpinna kasv ehituses jääb viie aastaga napilt neljakordseks. Kolmveerand uuest elamispinnast on korterid ja ainult neljandik majad – ja mitte seetõttu, et eestlane eelistaks korterit oma majale.

Ühelt poolt on asi rahas (nii ost kui elamu ülalpidamine on läinud palju kallimaks), teiselt poolt aga veendumuses, et suurt pinda on vaja ainult suurtele peredele. Kui väikestele eluasemetele on turgu, siis järelikult paljud nende soetajatest suurt peret luua ei kavatse, paku emapalka, palju tahad.

Asi on hullemgi. Analüütik Villu Zirnask kirjutas eelmise nädala EPL Ärilehes, et hoolimata rahvaarvu kahanemisest suureneb Eestis leibkondade arv. Ja just leibkond on eluasemeturul põhiüksus, mitte üksikisik. Leibkond on juba praegugi arvestuslikult 2,3-liikmeline, kaugel pole aeg, kui see jääb alla 2. See tähendab, et inimesed elavad kas üksi või kahekesi (kahene leibkond saab olla kas lasteta paar või ühe lapsega üksikvanem).

Leibkonna kui üksuse kahanemine suurendabki väiksemate eluasemete nõudlust. Ja teatavasti ei ehitata maju mitte üheks, vaid sajaks aastaks. Tähendab, arvestatav osa sellest elamufondist, mis praegu rajatakse, mõjutab meie eluviisi, iibekäitumist sealhulgas, terve sajandi. Samamoodi nagu suuremate linnade kortermajarajoonid on juba mitukümmend aastat andnud oma panuse laste arvukuse vähenemisse.

Niisiis, kinnisvaramättalt vaadates on tegu üsna nukra allakäiguspiraaliga. Väiksed leibkonnad ei vaja suuri eluruume, aga väikestesse korteritesse ei sünni enam lapsi sama palju kui sada aastat tagasi töölisagulites, kuhu saabunud algajad linlased tõid kaasa agraarühiskonna paljunemismustri.

 

 

N+1

Korralik eluasemestandard algab tubade hulgast n+1, kus n on leibkonnaliikmete arv. Kriisist ülesaamiseks peaks igas Eesti peres olema kolm last. Järelikult peaks minimaalne perekonna eluase olema kuuetoaline (soovitavalt maja, mitte korter) – ja see ei mahu kuidagi ära keskmiselt 79-le ruutmeetrile. Seega, kuna kinnisvaraturg töötab iibetõusule vastu, tuleks rahvastiku taastootmise vajadusi arvestades sellele piiranguid seada. Näiteks seesama noore pere laenuskeem tuleks siduda elamispinna suuruse nõudega, nii, et laenu saadaks vähemalt kuuetoalise eluruumi soetamiseks. Et see käib ka lasteta noortele paaridele üle jõu, siis siin ongi üks mõistlik avaliku maksuraha kulutamise koht. Näiteks võib riiklikke toetusmakseid seostada laste sünniga. Pole turgu, mis sihikindlale avalikule poliitikale järele ei tuleks, end sellega ei kohandaks.

Oletagem optimistlikult, et selline poliitika rakenduks ja minimaalselt kolme lapsega peredest saaks moeasi. Mingi aja pärast on sel selged järelmõjud kinnisvaraturule. Väikesed elamispinnad kaotaksid oma mõtte – ja hinna. Eriti need nõukogude pereelustandardi järgi rajatud Mustamäed-Lasnamäed-Annelinnad oma 2 – 4toaliste korteritega.

Neid hiigelasumeid ei saa ümber kujundada mõnusateks pensionäride (kel väikesed leibkonnad) paradiisideks. Kui asi turu hooleks jätta, siis need linnaosad tühjenemise asemel slummistuvad või täituvad vähenõudlikumate immigrantidega, kelle rahulolu eluasemega saabub alati enne kui n+1.

Kui üldine heaolu riigis kasvab, siis leiavad vabad pinnad alati rakenduse, mis eluasemete puhul tähendab uusi leidlikke äriplaane ja kohalike ettevõtjate survet valitsusele leevendada immigratsioonireegleid ka siis, kui meie enda loomulik iive peaks positiivne olema. Sest tööjõud saab sündinutest alles 20xx aastaks.

Need poliitilised jõud, kes soovivad rahvaarvu kasvatada, kuid mitte immigratsiooni arvelt, peaksid seega selgelt ütlema, kuidas kavatsetakse säilitada (taastada? saavutada?) kontrolli suurte kortermajadega linnaosades toimuva üle. Täpsemalt, millise graafiku järgi neid linnaosasid lammutama hakatakse. Teised, kes näevad immigratsioonis meie lähituleviku elu normaalset koostisosa, peaksid aga selgitama, mil viisil saavutatakse kultuuritaustalt väga erinevate uusasunikega täituvates magalates Eesti õiguskorra kehtimine ja saabujate kohanemine. Kas Lasnamäe on tulevikus riigi suurim immigratsioonikeskus, mis pakub teenust tervele Euroopa Liidule? Lisaks, kuidas kavatseb avalik võim meid üle aidata meie täiesti loomulikust võõrapelgusest, mis võib hakata väljenduma ka võõravihas?

Kui palju see kõik maksab? Küllap väga palju, aga mis tähtsust sel on, maksku või kogu olemasoleva raha. Rein Taagepera võrdles hiljuti Eesti Päevalehes eestlaste demograafilist olukorda vetsupotiga, mille potipõhjast on võimalik alati välja pääseda, kuni pole ka seal leiduvast teisest august allapoole mindud. Nii suurt raha, mida ei raatsiks rahvuse väljasuremise vastase rohuna selle alumise augu kinnitoppimiseks mängu panna, ei tohiks vähemasti Eesti Vabariigi põhiseadusliku valitsuse jaoks üldse olemas olla.