Hüljatud hoonete kinnisvaraturg

Taskukohased lahendused tühjade majade kasutamiseks on praegu vajalikumad kui kunagi varem. Vajame võtteid, mille abil hooneid soodsalt ehitada ja töös hoida.

KATRIN LANG

Eestis on peaaegu 20 protsenti hoonetest maha jäetud.¹ Hoonete halvale olukorrale aitab kaasa vähene hooldus kasutusajal. Tühjade ja kehvas seisus hoonete tõttu väheneb paljude kohtade atraktiivsus, need voolavad elanikest tühjaks ning suurem osa asulatest kahaneb. Kahanevates linnades ja külades jääb elu ja tegevust aina vähemaks. Nii vajuvad need paigad unustusse, sest kõik soovivad kolida suuremasse linna. See loob olukorra, kus linnades on puudu eluasemetest, kinnisvaraturg kuumeneb üle, samal ajal seisavad väiksemates paikades hooned kasutuseta.

Eestis puuduvad hoonete hülgamist puudutavad regulatsioonid ja lahendused, mis neist hoonetest edasi saab. Süsteemi ja võtete puudus aitab kaasa tühjade hoonete tekkimisele ning maakohtade hääbumisele. Unustatakse omandi eest hoolitsemise kohustus ega mõelda sellele, et seda kohustust võib ilma kasumit saamata jagada inimestega, kes on huvitatud maakohas elamisest, odavast elamispinnast ning hoonete ja koha väärtuse säilitamisest.

Kasutamine

Hoonete eluea võib jagada viieks. Esiteks füüsiline periood ehk see aeg, mil hoone on olemas ja korras. Teiseks funktsionaalne olemasolu ehk ajavahemik, mil maa ja hoone kasutusotstarve püsib stabiilne. Kolmandaks tehnilis-tehnoloogiline tsükkel, mil hoone konstruktsioonidel on standarditega kehtestatud omadused. Neljandaks majanduslik ajavahemik, mil hoone kasutamiseks tehtud kulutused toovad kasu või vähemalt katavad tehtud kulutused. Viiendaks kultuuri- ja keskkonnaväärtuslik periood, mil hoonel on väärtus ja tähendus.²

Peamine hoone kasutuseta jäämise põhjus on eluea lõppemine. See, et hoone hüljatakse elamiskõlbmatuse ja avariilisuse tõttu, on selge ja arusaadav, kui kulutused ehitise kordategemiseks pole põhjendatud ega kata vähemalt tehtud kulutusi. Hüljatud hooned lagunevad aga mitu korda kiiremini kui kasutuses olevad ning nende remontimine ja asustamine läheb ajapikku aina keerulisemaks. See, et kunagi ehitatud majad lihtsalt maha jäetakse, peaks aga eluasemepuuduse ja kliimakriisi olukorras olema vastuvõtmatu.

Kliimakriisi ajal räägitakse kesk­konna­sõbralikkusest ja CO₂ jalajäljest, samal ajal toetatakse Eestis ikka veel hoonete lammutamist rohkem kui nende hooldamist ja kordategemist.³ Tihtipeale jäävad hooned tühjaks, sest kinnisvarale ei osata mõistlikku kasutust leida.⁴ Korralik hoone, mida saaks veel sajandeid kasutada, kui seda õigel ajal järjepidevalt hooldada, jäetakse lihtsalt hääbuma. Selle tagajärjel muutub hoone ohtlikuks ja eeldab peatset lammutamist. Kuna kinnisvaraturg tegeleb ainult aktiivselt müügis olevate või üüritavate hoonetega ja Eestis puudub organisatsioon, kes tegeleks omaniku harimise ja alternatiivsete hoonetega, jäävadki paljud hooned oma lammutusaega ootama.⁵

Selleks et lõpetada ressurssidega priiskamine, tuleb kehtestada rangemad seadused, mis reguleeriksid paremini lammutamist ning toetaksid lammutamisel saadud materjali taaskasutust. Lihtsamalt peab saama muuta hoonete kasutusotstarvet ning uus hoone tuleb projekteerida paindlikuks ja ajatuks, et see ei kaotaks tulevaste põlvede silmis oma väärtust. Me vajame süsteemi, mis toetaks hoonete püsivat kasutamist ning ametnike kaasamist tühjaks jäämise ennetamisse. Omanikele tuleb tutvustada juba ehitatud hoonete väärtust ja võimalusi ning koostöös ametnikega leida nendele uued kasutusvõimalused, mis hoiaksid nii suurematel kui ka väiksematel paikadel elu sees.

Hoolekandeorganisatsioon
ehk HKO

Selleks et hoonete lagunemine ja hääbumine väheneks, on tarvis asutada hoolekandeorganisatsioon, mille eesmärk on majade säilitamine, pika eluea tagamine ning paindliku, läbimõeldud ruumikasutuse edendamine. Selle asutuse tööülesanne peaks olema mahajäetud hoonete probleemile tähelepanu tõmbamine ning vahekasutuseks mugavate ja ohutute tingimuste loomine, lisaks hoolitsemisele ja kaitsmisele tuleb ergutada hoonete kordategemist.

Üks partneritest on riik, kes lammutamise asemel toetab vahekasutust, järje­pidevat hooldamist ja kordategemist. Lagunenud mälestise eest hoolitsemisse saab sekkuda muinsuskaitseamet. Lisaks neile saaksid hoonete kordategemist ja kohtade taaselustamist toetada ettevõtjad ja kinnisvaraarendajad, kellele on piirkondade atraktiivsus kasu(m)lik. Nii tekib alternatiivne alakasutatud hoonetele kinnisvaraturg, kust igaüks saab valida jõukohase, oma võimalustele vastava hooldus- ja sekkumistasemega eluaseme.

HKO aitab luua sellise alternatiivse kinnisvaraturu koos veebilehega, kuhu on koondatud info kõigi tühjalt seisvate hoonete kohta, ja toob välja ka need, mida omanik hooldada ei taha või jaksa. Huvilisel on võimalus kandideerida nende hoonete vahekasutajaks ning registreerunute seast on võimalik valida kõige sobivamad uued elanikud/asustajad. Väiksema renoveerimisvajadusega hooneid pakuks HKO erivajadustega inimestele ajutise sotsiaalelamuna, sest need ei vaja suuri väljaminekuid ja hoone on kõlblik kohe sissekolimiseks. Andmebaasi sisestatud hoonetele teeb hooldustöid HKO. Kehvas seisus ja suure hoolitsus- ja sekkumistasemega hooneid pakub hoolekandeorganisatsioon vabatahtlikele, kes on huvitatud hoonete tasuta kasutamisest, kogukonna ülesehitamisest, uutest elamisviisidest, ehitusvõtete katsetamisest ja tühjade hoonete hulga vähendamisest. HKO saaks selle kõige juures toetada parandustöid ja kõpitsemist.

Mahajätmisluba

Eestis on vaja luua täpsemad ja tõhusamad regulatsioonid hoonete remontimiseks, renoveerimiseks ja järjepidevaks hoolduseks. Selleks tuleb omanike seas teha rohkem selgitustööd, et nad mõistaksid, et kinnisvara omamisega kaasneb ka vara eest hoolitsemise vastutus. Eestis peab olema võimalus hoonete vahekasutuseks, sest hoone kasutamine on parim hoone eluea pikendamise viis.

Ülevaatlikuma, asjasse puutuva statistika tegemiseks oleks vaja, et taotletaks mahajätmisluba, kui hoone on enam kui kuus kuud kasutuseta ning omanik ei ole iseseisvalt hoonele uut funktsiooni leidnud. Statistikat kasutatakse edaspidi asulate kahanemise ja kasvamise põhjuste ja tendentside selgitamiseks. Tekib andmekogu, millele saab toetuda lahenduste väljatöötamisel.

Omanike kaasamine tühjade hoonete ja kahanevate kohtade probleemide lahendamisse aitab neil selgusele jõuda kinnisvara omamise võimalustes, et nad mõistaksid hoonete arendamise ja kasutusea pikendamise tähtsust. Juhul kui omanik ei soovi oma kinnisvaraga ise tegeleda, saab ta mahajätmisloa andmisega lihtsalt nõustuda vara võõrandamisega ning hoolitsemis-, arendamis- ja kasutamiskohustust teistega jagada. Mahajätmisluba hoolekandmise eesmärgil väljastatakse viieks kuni kümneks aastaks. Sel perioodil võib neid maju kasutada millekski muuks.

Selleks et toetada just abivajajaid, tuleb mahajätmisloa andmisega olla ettevaatlik, enne taotluse esitamist peaks otsima võimalikke kasutusviise ning eristama kahanevate ja kasvavate asulate olukordi. Pigem võiksid mahajätmisloa kergemini saada kahanevate asulate hooned.

Kasvavates linnades, kus on suur eluruumide puudus, peab enne mahajätmisloa väljastamist rohkem pingutama hoone kasutusse jätmiseks. Esiteks selleks, et piirata spekulante, kes teenivad maa/hoone järkjärgulisest kallinemisest. Teiseks, et pakkuda võrdsemaid võimalusi neile, kes soovivad kinnisvara osta. Kolmandaks, et sundida omanikke oma hoonete eest ise hoolitsema. Juhul kui hoone jääb ikkagi tühjaks, võib mahajätmisloa anda ainult siis, kui hoone on kohe kõlblik sotsiaalelamuks, abivajavate ja erivajadustega inimeste majutamiseks. Vastasel juhul võib kasvavas asulas mahajätmisluba taotleda ainult võõrandamiseks.

Muutlik kinnisvara

Kõik uued hooned tuleb projekteerida ja ehitada nii, et neid saaks vajaduse korral materjalide kaupa osadeks lahti võtta. Nii saab maju hõlpsamalt taaskasutada, vähendada ressursside raiskamist ning hoonete tühjenemist ja lõpuks lammutamist. Tihtipeale on mahajäetud majad ohtlikud ja neid ei saa asustada. Selleks et poollagunenud hooneid siiski kasutataks, tuleb otsida neile sobiv vahekasutus, näiteks võiks ehitada nende lähedale ajutisi hooneid, mis pakuvad mugavamat elukohta vabatahtlikele, kes tulevad kahanevat kohta elavdama ja hoone eest hoolitsema. Selle ajutise hoone juures tuleb samuti jälgida materjalide ringlust ehk siis need tuleb projekteerida nii, et elemente on võimalik hõlpsalt lahti võtta.

Praegu, kõikvõimalike kriiside ajal on taskukohased lahendused vajalikumad kui kunagi varem. Vajame võtteid, mille abil on hooneid soodus ehitada ja käigus hoida, ning elanike kaasamise strateegiat väikelinnades elu säilitamiseks. Selliste võtete ja nõuannetega peame silmas just neid paiku, kus ressursse on napimalt. Hüljatud hoonete taas- ja vahekasutamisega pakutakse taskukohaseid eluruume, säilitatakse ajaloo- ja kultuuriväärtuslikke ehitisi ning edendatakse sotsiaalset jätkusuutlikkust. Selleks et vahekasutamine toimiks, tuleb tegeleda nii juriidiliste, majanduslike, sotsiaalsete kui ka kultuuriliste aspektidega.

Artikkel põhineb autori EKA arhitektuuri osakonna sel kevadel kaitstud magistritööl „Hüljatud hoonete kasutuselevõtu strateegia ja lahtivõetavate hoonete iseehitamise manuaal“, juhendajad Laura Linsi, Roland Reemaa ja Eik Hermann.

1 Kristi Grišakov, Lauri Lihtmaa, Damiano Cerrone, Targo Kalamees, Lill Sarv, Tühjenemise mustrid. Rahvaarvu vähenemise mõju Eesti elukeskkondades ja hoonefondis. – Riigikogu Toimetised, nr 46, 2022.

2 Signe Siil, Ühiskondlike hoonete kasutusea ja hoolduskorralduse käsitlus projektdokumentides. Magistritöö, Tallinna Tehnikaülikool, 2017.

3 Triin Talk, Kõige kestlikum on panustada olemasolevatesse majadesse. – Sirp 2. XII 2016.

4 Eve Komp, Liina-Liis Pihu, Ruumi ringlusest. – Maja, suvi 2017.

5 Samas.