Riik kui ruumilooja

Vestlusringis arutlevad ruumiloome varjatud tahkude üle Riigi Kinnisvara ASi ruumilahenduste eestvedajad ja suunajad.

KEITI KLJAVIN

Eesti elukeskkonna arengut suunab omand. Riigi omandis on 40 protsenti maaressursist. Riigi Kinnisvara Aktsia­selts (RKAS) tegeleb riigi ehitatud keskkonnaga: haldab, vahendab, tellib, kavandab, analüüsib, annab nõu ja hangib. RKASi tegevus jaguneb üldjoontes kaheks: arendus ja haldus. Kinnisvara arendusosakond jaguneb omakorda projekti­direktorite meeskondadeks ja projektid on jagatud projektijuhtide vahel. Kinnisvaraarenduse osakonda on loodud ruumilahenduste üksus, mille töötajatega järgnevalt räägime. Ühise laua taga on istet võtnud töö- ja teenuskeskkonna disainer Regina Kaasik, hoonete keskkonnasäästliku arendamise projektijuht Kadri-Ann Kertsmik ja ruumilahenduste meeskonna juht, arhitekt Kalle Komissarov.

Kuidas on teie tööjaotus ja rollid RKAsis kujunenud? Kuidas tekkis ametikoht, millel RKASis töötate?

Kalle Komissarov: Mina tulin RKASi tööle kolm-neli aastat tagasi ja olen ametilt siin esimene arhitekt. Toonane juhatuse esimees Kati Kusmin lõi positsiooni, mille ümber koondub ruumilahenduste projektimeeskond. Meil on suur vabadus endale ülesandeid püstitada, mis omakorda tähendab, et võime uusi ameteid ja rolle ka juurde tekitada.

Kadri-Ann Kertsmik: Minu meelest tekivad rollid ja ametid vastavalt arengutele. Regina liitus RKASiga eelmise aasta esimeses pooles, mina umbes aasta tagasi. Mõlemad ametikohad loodi lähtuvalt vajadusest.

Millised eeldused seab avalik omand teie tööle? Kuidas erineb see tööst eraomandiga?

Regina Kaasik: Avalikule sektorile ruumi luues peab olema väga paindlik, et kohaneda poliitiliste muutuste ja ka struktuurimuudatustega, mis avaliku sektori töötajaskonda tihti ees ootavad. Nendega peab ruumiotsuste puhul ka ettenägelikult arvestama. Muu hulgas mõjutab avaliku omandiga tegelemist ka töökorraldus, näiteks üle-eestiline värbamine, mille puhul ametniku füüsiline töökoht valitakse talle lähimasse riigimajja. Ka avalike teenuste ampluaa on lai sotsiaalkindlustusametist prokuratuurini. Nende aspektidega tuleb arvestada. Paindlikkus on väga oluline.

Kertsmik: Kindlasti on esil ka keskkonnale keskendumine, sest avalik sektor peab vedama üle-eestilisi strateegiad ja arengu eesmärke. Suvel kinnitasime RKASi keskkonnasäästlikkuse strateegia, mis põhineb riigi kinnisvarapoliitika katusdokumentidel, et üha teadlikumalt arendada hooneid ka avalikus sektoris.

Komissarov: RKASi roll on tegeleda riigi ja avalike teenuste pakkujate kinnisvaraga. Sealhulgas on meie huvi olla teadmisi levitav kompetentsikeskus. Näiteks on omavalitsustel võimalik hangete küsimustes RKASi poole pöörduda.

RKAS on asutamisest alates edasi arenenud, esialgne kitsas eesmärk panna riigi kinnisvara tulu teenima on mitmekülgsem, teenuste kvaliteet on paranenud. Teie töö on üks osa sellest. Kvaliteetse ruumiloome tagamiseks on tööle võetud arhitekt, kestliku elukeskkonna seireks ja keskkonnale keskendumiseks kestlikkuse ekspert ning töökeskkonna muutustega kaasas käimiseks teenusdisainer. Miks neid ameteid nüüd vaja on? Milline osa haridusest teile töös enim kasuks tuleb? Miks?

Komissarov: Alustan küsimuse tagumisest poolest ehk taustast ja haridusest. Siin laua taga on kõigil ruumiharidus. Arhitektuur on üldistuste tegemise kunst ja terviku nägemine. Ruumivaldkond hõlmab paljusid valdkondi, millest peab tegema terviku, nägema trende. Minu üldistusvõime on kindlasti see, mis erialaselt kasuks tuleb.

Tulles küsimuse esimese poole juurde, siis RKAS on 22aastane organisatsioon, mille omaniku ootused ei ole muutunud, kasumit tuleb ikka teenida, kuid mõistmine on laienenud. Ka kinnis­varaportfell on ajapikku kasvanud ja seal on palju väga erinevaid hooneid, nt riigi erihooned, pääste- või kinnipidamise hooned, ka nn tavalised töökeskkonnad. Kinnisvara valdkond on komplekssem, organisatsioon kohaneb ja käib vajadustega kaasas.

Kertsmik: Mul on arhitektuuri magistrikraad ja olen tehnikaülikoolis teise aasta doktorant, keskendun renoveeritavate hoonete süsiniku jalajälje vähendamisele. Ülikoolist toon teadusprojektide teadmist ka RKASi. Praeguseks olen enam kui kuus aastat töötanud erasektoris arhitektina ja leian, et praegune töö on nende kahe ühendus, s.t olen teadlikum, mida võib küsida ja millises etapis projekteerimisel midagi juhtub. Samal ajal on mul võimalus ka oma uusi teadmisi rakendada.

Kaasik: Mul on sisearhitekti haridus. Arvan samuti, et praktiline projekteerija tee tuleb läbi teha, et teada, millises etapis millist informatsiooni oodata, mis teadmisi tööprotsessis on vaja. Sise­arhitektuuris, projekteerimises ja ruumilise keskkonna kavandamisel on kõige olulisem see, kuidas eeltöös ja analüüsis ruumi kasutajalt taustainfot kogutakse. Ruumilooja tahab lõppkasutajat tunda, hinnata, kuidas ruum ajas muutub. See eeltöö ja uurimine on fundamentaalne osa, millest sõltub projekti edasine käekäik.

Liigume siit edasi tellija ja kasutaja juurde. Soovin nüüd rääkida hankimisest. Riigi rahakott on ühiskondlik kokkulepe, ent selle kasutamise põhimõtted muutuvad. Hiljuti on hakatud üle vaatama riigihankemenetluse tööpõhimõtteid ja strateegiat. Loobutakse üksnes rahas mõõdetavatest näidikutest. Madalam hind on edaspidi vaid üks tingimus paljude seast, mitte ainus. Millised on teie kokkupuuted hankemenetluse tingimuste muudatustega?

Komissarov: Avalikul sektoril lasub riigihanke seaduse järgimise kohustus, mis loob meie tegevusele õigusliku raami. Seadusest tulenev odavaima hinna eelistamine on olnud üks kõva pähkel, mida kõik püüavad läbi hammustada, et saavutada parim tulemus. Lihtsustatult on riigihangete seaduse eesmärk ära hoida korruptsioon, mille osas seadus toimib väga hästi, aga vaid hinna järgi otsustamine on justkui tõlkes kaduma läinud vale arusaam. Riigihanke seadus peaks riigile tagama madalaima maksumusega tellimused ja selle, et terviku maksumus oleks kontrolli all. Kui aga eelistada näiteks projekteerimishangetes kõige odavamat pakkujat, siis ei ole garanteeritud, et saame kõige odavama maja, sest kõige odavam projekteerija võib projekteerida kõige kallima maja. Siis põlevad need projekteerimisel säästetud eurod kirka leegiga. Meie huvi on, et kogu projekti või arenduse maksumus oleks riigile soodne. Odavhanke probleemi lahendus on väärtuspõhine hange, kus lisaks maksumusele saame hinnata ka muid kriteeriume, kuid see nõuab kõvasti innovatsiooni. Praktikutena teeme ettepanekuid ja nii mõnigi idee saab karmi kriitikat, samal ajal peame kogu aeg jälgima, kuidas saavutada seaduses kirjeldatud ideaal. Nii me mõtleme hangetele väärtusi juurde ja katsetame, olgu selleks projekteerijate kompetentsi määratlemine või CO₂ jalajälje mõõtmine.

Kertsmik: Peame silmas pidama, kas väljendame innovatsiooni, nii et teised ja turg ka sellest aru saavad.

Komissarov: Hiljuti palusime projekteerimishankes kirjeldada, kuidas tellitud tööd tegema hakatakse, kuidas komplekteeritakse meeskond. Need on kontrollküsimused, millele saab mitut moodi vastata. Esitame ka analüüsi eeldavaid küsimusi, millele projektijuht ei suuda vastust pastakast välja imeda, vaid peab kaasama projekteerija juba hankemenetluse ajal, nt kaitsealuste hoonete puhul restaureerimise spetsiifilised küsimused või logistilised teemad hoone osade lahendamisel või ruumiprogrammis. Mõnel juhul oleme üle piiri läinud, siis on vähem pakkumisi tulnud või on tulnud tagasiside, mis korrigeerib meie küsimusi paremaks.

Kertsmik: Toon ühe näite keskkonna valdkonnast. ETKI ehk Eesti Taimekasvatuse Instituudi uue hoone arhitektuurivõistluse lähteülesandesse lisasime uuenduslikult keskkonnasäästlikkuse küsimustiku, mis käsitles kolme aspekti: väliruum, hoone ja siseruum. Küsimustikule vastamine polnud kohustuslik, ometi 90 protsenti seda tegi. Eesmärk oli testida, kas meie küsimusi mõistetakse, et saaksime edaspidi sügavamalt detailidesse minna. Näiteks paluda projekteerijal arvutada hoone CO₂ jalajälg. Püüame mitte lisada korraga sadat uut nõuet, kuid siiski järjepidevalt edasi liikuda.

Avaliku tellimuse puhul on tihti kuulda virinat ametnike võimu, suva ja mitte kunagi saavutatava objektiivsuse kohta. Kuidas hakkame hindama näiteks keskkonnahoidu, sotsiaalset vastutustundlikkust ja innovatsiooni? Miks on tihti võimatu neid kategooriad adekvaatselt mõõta? Mil määral on oht kujundada süsteem ülemäära eneseküllaseks Exceli masinaks?

Kaasik: Exceli hekseldusse on ohtlik ära kaduda küll. Kui soovitakse, et oleks üks mõõdupuu keskkonna ja hoonete analüüsimiseks, siis peame ka mõistma, et arvulised näitajad ei hõlma alati tervikpilti. Näitena võib mõelda küsimusele, kui palju töökohti on kuskile vaja luua. Mulle antakse arv, aga see on ainult üks osa informatsioonist. Vaja on arvestada töökultuuri ja töötegemise harjumustega. Innovatsioon on suuresti kahepoolne: meie toetame strateegiaga ning esitame retoorilisi küsimusi, samal ajal peavad kliendi teenused ja töökeskkond arenema käsikäes.

Kertsmik: Muudatustega peab kaasa minema. Kui üks pool püüab uuendada, aga teiselt poolt pannakse käsi ette, ei olda valmis ega soovita mugavustsoonist väljuda, siis ei vii see kaugele. Oluline on näha suuremat pilti ning mõista ja selgitada tagamaad, mida küsitakse ja tehakse.

Komissarov: Hankel on mõõdetavad väärtused ja hinnatavad väärtused ning igal hankel on ka hindamiskomisjon. Vahel on küsitud arvuliselt mõõdetavaid väärtusi, aga kui on lahtise tekstiga küsimusi või kui nõutakse analüüsi, siis on vaja neid hinnata. Seda protsessi ei ole võimalik viia sellisele kujule, et Excel arvutab tulemuse.

Sinu küsimuses on ka märkus ametniku tööeetika kohta. Miks on ühiskonnas levinud arvamus, et ametnikul on oma suva või et ta nöögib!? Üks on selge: kui on kokku lepitud kvaliteedistandard, mida näiteks suunab rahvusvaheline keskkonnastrateegia, või kui me eeldame, et projekteerijal peab olema mingigi kvalifikatsioon, siis see ei ole nöökimine. Kui esitame mingi uue nõude, siis turg reageerib kiiresti. Hea näide on mudelprojekteerimine BIM. RKAS otsustas aastaid tagasi päevapealt, et kehtestab BIMi projekteerimise nõude, mis välistas osa projekteerijaid või võõrutas nad riigihangetest. Oleme ausad, suur osa Eesti arhitektuuribüroosid väldib siiani riigihankeid.

Päevakajalise keskkonnastrateegia koha pealt pean vajalikuks, et me ei kehtestaks seda päevapealt, vaid strateegial on rakenduskava. See on nõnda fundamentaalne muudatus, puudutab nii erinevaid valdkondi. Me ei saa ükspäev hommikul ärgates öelda, et uue hoone CO₂ väärtus on maksimaalselt 42. Ei usu eriti, et projekteerimisvaldkond sellega kaasa tuleb. Ideaalis on ametniku ülesanne läbivalt kvaliteedistandardit hoida. Siin peab olema inimlik mõõde ja see ei ole nullide-ühtede maailm, tuleb aru saada põhjustest.

Kertsmik: Oleme uuendamas BIMi nõudeid. BIM annab palju eeliseid. Kui projekteerijal on hea mudel, mis on RKASi nõuete järgi tehtud, siis on väga lihtne arvutada C0₂ jalajälge. BIMi nõudeid võtavad üle ka KOVid ning erasektor ja nii tekivad ühtsed projekteerimismallid.

Riigi Kinnisvara AS koondab väga erinevaid tellijaid ja partnereid: omavalitsused, riigi ettevõtete nõukogud ja juhatused. Kuidas töötate tellijaga? Kirjeldage palun mõnda tööprotsessi.

Komissarov: Klient kirjeldab oma vajadust, mille alusel sõnastatakse lähte­ülesanne ja hinnastatakse tegevused juhtimiskava jaoks. Selle alusel saavad klientide vajadused riigieelarve strateegias prioriteedi. Valitsus teeb otsuse ja RKAS asub arendusprojekti ellu viima. Siin tuleb rõhutada, et RKASi üks suur eesmärk on osaleda lähteülesande sõnastamisel ja töötada algusest peale koos kliendiga. Põhjaliku lähteülesande ja hea tulemuse vahele võib panna võrdusmärgi. Vastupidised näited loovad lisapingeid ja segadust, ajakava pikenemisel muutuvad kasutajate vajadused või eelarved. Pikk vaade on siin häda­vajalik.

Kaasik: Mõnikord muutub olukord ka poole projekteerimise pealt …

Kertsmik: …ja peab justkui kristallkuul olema …

Liigume ehitatud keskkonna juurde tagasi. Üks on kindel: kui teil isegi on see kristallkuul olemas, siis Eestis suunab ruumi loomist ja korraldamist meie tihe ja hajali, kasvav ja kahanev kahe näoga Eesti. Mida see teie töös tähendab?

Komissarov: Meil on olnud meeldiv võimalus osaleda programmides, mis katavad kogu Eesti: näiteks riigigümnaasiumide programm, riigimajade programm ning politsei ja päästeameti ühishoonete programm. See tähendab riigi kohalolu ka väiksemates kohtades. Kui RKAS on kehtestanud standardid, siis siin ei tehta järeleandmisi: kool Tallinnas või Paides on loodud ühtsete kvaliteedistandardite alusel.

Kaasik: Kohaspetsiifilisus on seejuures väga oluline. Riigimaja Kuressaares ja Pärnus erinevad, sest sealsed inimesed ja olud on erinevad. Üksteist tuntakse paremini ja peame ruumi luues tundlikumalt lähenema kui suuremates linnades.

Te mainisite põgusalt RKASi uut keskkonnastrateegiat ja juttu on olnud ka kestliku arengu mõõdikutest, mis puudutavad ehitatud keskkonna suurt jalajälge. Kas ja kuidas tuleb paremini mõõta ehitatud keskkonna mõju?

Kertsmik: Hoone projekteeritakse nii, et selle eluiga on vähemalt 50 aastat. Suuremad otsused tehakse lähteülesandes ja projekteerimisega, mis võtab umbes viis aastat, aga hoone eluiga on oluliselt pikem. Me ei saa pöörata tähelepanu ainult hoone ehitushinnale, vaid ka selle kuludele kogu eluea jooksul, võtame arvesse hoolduse ja ruumi paindlikkuse, s.t selle ümberkujundamise võimalused. Me oleme tihti kinni detailides ja peame sellest välja saama. Hoone jääb samaks hooneks, kuid tuleb põhjalikult hinnata, milliseid lahendusi, materjale ja seadmeid kasutatakse. Kallimad investeeringud võivad pikas perspektiivis tuua võidu.

Kust see 50 aastat tuleb?

Kertsmik: Kandetarindid projekteeritakse tulenevalt standarditest 50 aastaks. See ei tähenda, et pärast poolt sajandit tuleb hoone lammutada, vaid seda, et kandetarindeid tuleb kontrollida ja hoone vajaduse korral renoveerida.

Kas võib seega öelda, et maagilist hoone eluiga määrab mingi standard?

Kertsmik: Renoveerimine pikendab hoone eluiga, sest hoone soojustatakse, parendatakse sisekliimat ja vähendatakse ehitussektori heidet. Paika pandud renoveerimise vajadus annab lõpuks arhitektuuriliselt huvitavama ja kvaliteetsema ruumi.

Komissarov: Me räägime praegu ehituskehandist ja selle füüsilisest vananemisest, kuid peame rääkima ka funktsionaalsest, majanduslikust ja moraalsest vananemisest.

Kertsmik: Kui ehitame uue hoone, siis võtame selle alguses kohe mõtteliselt juppideks selliselt, et hiljem saaks funktsiooni muuta. Naiivne on arvata, et hooneid ehitatakse praegu nii, et 50 aasta pärast kõigile meeldivad ja sobivad.

Kui kaugel on juba kasutatud materjalide kogumise ja ladustamise idee?

Kertsmik: Oleme põrkunud selle vastu, et ei anta sertifikaate materjalide kordus- ja taaskasutuseks. Ometi on teaduslikult tõestatud näiteid, et silikaattellistest saab teha tugevat ja kvaliteetset betooni. Praegu jääb turul puudu julgusest. Seni arvatakse, et keskkonnasäästlikum võrdub kallima lahendusega, aga see ei pruugi nii olla.

Komissarov: Siin peame täpsustama, kas räägime turust või riigisektorist. Riik peab eeskuju looma ja turgu tuleb nügida vastavalt riigi antud suurematele eesmärkidele. Esimene samm maja materjalide taaskasutamiseks on lammutamisel jäätmete sortimine. RKASis näeme, et peame leidma tasakaalu, kus turg kohaneks uute lahendustega. Eestis on teada kaks kohta, kus ehitusjäätmeid liigiti kogutakse. Üks selline kogumispunkt on Maardus. Kui hakatakse nõudma ehitusjäätmete sortimist kogu riigis, siis peame ka küsima, kas on ikka mõistlik neid jäätmeid mööda Eestit sõidutada. Ehitusmaterjalide taaskasutuse väljaarendamiseks tuleb üle riigi luua vastavad kohad.

Kertsmik: Tegin kevadel analüüsi, et aru saada, mis seisus on RKASi arendusprojektide jäätmekäitlus. Ühelt poolt puudub teadlikkus või tahe, teisalt puuduvad ka kogumispunktid. Meil on objekte üle kogu Eesti.

Komissarov: Siin tekib nn esimese sammu küsimus. Kas meie tekitame vajaduse ja turul tekib pakkuja, kes hakkab sortima ja hiljem neid materjale müüma, või ootame seni, kuni turul on lõpuks valmidus lisaks Maardule ka mujal ehitusjäätmeid sortida. Ehitusobjektil kogutakse praegu kokku klaas, metalljäätmed ja puit, kuigi see viimane läheb tihtipeale lihtsalt ahju. Kõik ülejäänu on üldprügi, mis läheb purustisse ja täiteks. Ka näiteks sisustus.

Sisustuse ringlus on meil väikestviisi tekkimas. Kui kolimisel jääb asutuses mööblit üle, siis pakutakse seda teistele asutustele, kui seda seal ei vajata, siis lähevad need esemed edasi osta.ee veebikeskkonda kõigile soetamiseks.

Seda intervjuud on ajendanud rahvusraamatukogu (Rara) projekteerimise vestlusringid, sh rahvusraamatukogu Tõnismäe hoone välialade ideevõistluse tulemused. Rara uuendatud hoone ja väliruumi puhul on osalised ise välja toonud kogu protsessi õpetliku iseloomu ja leidnud, et see on hea näide, kuidas renoveerida riigi omandis olevat väärtuslikku sümbolhoonet.

Komissarov: Ma jooniksin rasvaselt alla rahvusraamatukogu kui tellija ja kasutaja rolli. Teadlik tellija ja ühiskonna meelsus loovad tervikrenoveerimisele väga head eeltingimused. Renoveerimist toetatakse praegu nii mitmes aspektis, et seda võib pidada uueks reaalsuseks. Mida iganes me ehitame, renoveerimise C0₂ jalajälg on de facto alati väiksem ja mingeid ehitusmaterjale – näiteks teatud paekivi kihistusi – lihtsalt ei ole enam. See ei ole mugavus- ega finants­otsus, tihti pole enam muid võimalusi.

Kertsmik: Ehitamine peab olema rohkem mõtestatud. Kui praegu ehitada minimaalselt 50–70 aastaks, siis tuleb iga otsus teadlikult teha, aga loomulikult tähendab see pikemat projekteerimisaega. Renoveerimine aitab kaasa tead­likkuse ja rohelisele mõtteviisi levimisele.